От застройщиков зависит судьба тысяч людей — вкладчиков, риелторов, строителей. Они финансируют политические проекты, держат каналы и определяют повестку СМИ. Мы проанализировали планы ведущих застройщиков Большой Одессы и узнали, кто из них будет самым влиятельным в ближайшие пять лет, и кто выживет, если между застройщиками из сегмента масс-маркета начнется борьба за место под одесским солнцем.
Феномен одесского оптимизма
Судя по обнародованным планам, в Одессе и ближайших пригородах (Фонтанка, Лески, Крыжановка, Иличанка, Авангард, Лиманка и Таирово) строится или вот-вот будут начаты полторы сотни жилых комплексов на 77 тысяч новых квартир. Почти весь этот объем девелоперы обещают сдать в эксплуатацию не позднее 2025 года.
Сравните заявленные 77 тысяч жилищ с теми 88-ю тысячами, которые были сданы в эксплуатацию с 2010 года по сегодняшний день, и вам станет очевидно, насколько масштабная застройка идет сейчас или запланирована на будущее. Если говорить о жилом фонде, то это еще один поселок Котовского. Или о деньгах — то 3 миллиардов долларов, которые кто-то заплатит за право иметь квартиру в Одессе.
Напомним, что ранее наши аналитики подсчитали, сколько было уже построено квартир и квадратных метров с 2010 года по настоящее время. Читайте об этом в статье: Миллиарды в бетон: итоги одесского строительного бума с 2010 года в лицах и фактах.
Как увязывается такой масштаб с бедностью основной массы горожан и мигрантов, а также активной эмиграцией одесской молодежи — вопрос дискуссионный. Одесса — уникальный рынок, поскольку у нас есть солнце, море и иностранный турист. У нас тысячи апартаментов могут простаивать годами, даже имея дорогой ремонт. Купив свои метры «с котлована» 5-7 лет назад, когда себестоимость строительства в долларах была минимальной, их хозяева просто выжидают время для продажи. Кажется, будто все уверены, что новострои в Одессе будут только дорожать. Так появились целые «дома-сейфы», в которых почти никто не живет. Расположены они в основном на побережье, от Фонтанки до Совиньона.
Там же охотно приобретают жилье иностранцы. Просто для того, чтобы приезжать пару раз в год с друзьями. Раньше апартаменты скупали россияне, теперь турки и израильтяне. Инсайдеры сообщают, что одна из башен ЖК Unity Tower на Гагаринском плато рекламируется исключительно на израильских ресурсах.
Читайте также: Без права на образование: о чем еще пожалеют покупатели одесских новостроев
Год за годом сдаются одни объекты и начинают строиться другие, но оптимизм застройщиков и инвесторов не убывает. Кажется, что в Одессе изобрели свой аналог биткоина и это — бетон. Кажется, что покуда в Одессе есть солнце и море, то найдется и покупатель на жилье, как бы много его не настроили.
Вера в квартиры с видом на море еще объяснима. Но теперь застройщики вынашивают планы строительства целых микрорайонов на окраинах Одессы, — за промзонами, за гаражами, среди полей. Судя по опубликованным проектам и заявкам, они готовы построить десятки высотных секций, почти 20 тысяч квартир! Является ли это рекламным ходом, попыткой «застолбить нишу» или продуманной политикой по привлечению тех, кому пока хватает только на аренду жилья — покажет время.
В целом же планка, которую взяли одесские застройщики, вызывает скорее удивление, чем оптимизм. Споры о пороге насыщения рынка ведутся уже давно. К тому же, с 2018 года «вот-вот» ждут финансового кризиса.
Все помнят о том, что нынешние гиганты — «КАДОРР» и «Будова», — пришли на смену не пережившим кризис «Прогресс-Строю», «Альянсу» и другим. Сегодня старых игроков теснят новые — «Пространство», Zezman, «Ривьера Девелопмент». Если опасения скептиков верны и рынок Одессы перегрет, то между одесскими застройщиками вот-вот развернется нешуточная борьба за выживание.
Лидеры начатых и анонсированных строек
Подписывайтесь на наш канал в «Телеграме», чтобы всегда быть в курсе того, о чем другие СМИ Одессы вам никогда не расскажут.
ВАЖНО: Данный рейтинг включает в себя планируемые стройки, поэтому он может еще измениться с течением времени.
1. «Будова»
По итогам предыдущего десятилетия компания оказалась лишь третьей. Теперь — планирует стать лидером рынка. В ближайшие годы она планирует сдать 9,7 тысяч квартир, — больше, чем кто бы то ни было. Основная часть этого объема уже активно строится и будет сдана в ближайшие два года. Это «Альтаир-3», «Скай-Сити» на Варненской, «Оскар» и «Четыре сезона» на Гагарина, «Sea View» на Гагаринском плато. Самый масштабный проект на перспективу — шесть высоток на территории Пищевой академии.
Компания принадлежит Борису Родину и Дмитрию Димарскому. В Одессе ходит много слухов о том, что в «Будове» есть или была долгое время доля у бенефициара Одесской мэрии в 2015-2020 гг. Владимира Галантерника. По нашей информации, это — неправда. Владимир Ильич через свои связи способствовал «Будове» в получении земельных участков, градостроительных условий и ограничений и разрешений на строительство. Взамен перед началом стройки «Будова» расплачивалась деньгами, а остальную часть передавала в виде квартир по факту окончания строительства. Также есть информация, что в период тесного сотрудничества между Галантерником и «Будовой», смотрящим за деятельностью девелопера был партнер Владимира Ильича Александр Селезнев, который якобы увел у «Будовы» топ-менеджмент и «жирных» клиентов в свою новую компанию «Пространство». Не менее интересна еще одна информация от наших источников: Дмитрий Димарский — на самом деле номинальный собственник, а за его персоной стоят другие пока еще неизвестные влиятельные люди.
«Будовы» может рассчитывать, как минимум, на $ 370 млн дохода.
Читайте также: Труханов обвинил «Будову» в кидалове при строительстве проездов к 24-этажкам ЖК «Омега»
2. «КАДОРР»
В 2016-17 годах мэр Геннадий Труханов фактически вытеснил Аднана Кивана из Одессы в пригороды, но теперь сирийский благодетель возращается с триумфом. На Краснова он собирается строить целый «Кадорр Сити» из 9-ти «жемчужин». Похоже, здесь будет более 4-х тысяч квартир. Продолжается строительство домов в Лиманке и Крыжановке, на Гагаринском плато и 8-й станции Фонтана. В ближайшие годы застройщик планирует выдать не менее 8 тысяч квартир и столько же раз пожелать счастья и добра. Его доход при этом превысит 300 млн долларов.
Репутация «КАДОРР» спорная. С одной стороны — очень надежный застройщик, выработавший сносный фирменный стиль, ставящий хорошие лифты и обеспечивающий пожарную сигнализацию. Эхом такой экономией, например, стали недавно провалы грунты возле Жемчужин в виде волн на ул. Каманина. С другой — «дома-человейники» и имидж «убийцы Одессы», который, вдобавок, жутко экономит на стройматериалах и гонится за скоростью сдачи домов в ущерб качеству. Впрочем, у основных конкурентов «КАДОРР» репутация не лучше. В случае кризиса и передела рынка компания, возможно, сбавит обороты, но останется на плаву. Тем более, что у Аднана Ахметовича есть хороший «загашник» и, как говорят, почти безграничный источник помощи в арабских странах. В следующую пятилетку Аднан Киван сможет заработать, по меньше мере, $ 300 млн.
3. «Пространство»
Этот плод совместной заботы Владимира Галантерника и экс-директора «Прогресс-Строя» Александра Селезнева строит сравнительно небольшие дома современного дизайна. Масштабных проектов пока немного. В 2021 годах планируется сдать высотные дома на Адмиральском проспекте и возле автовокзала. С 2022 года начнут заселяться «пространства» I-Town и I-City на Софиевской. Компания интересна тем, что её планы постоянно обновляются. Совсем недавно стало известно о строительстве дома рядом со Стамбульским парком. Остается гадать, насколько глубоко Селезнев и Галантерник «войдут» в Деволановский спуск, который как раз планирует отремонтировать Одесская мэрия. Учитывая, что сейчас «Пространство» выкупает под снос 4-этажную (!) «сталинку» на Польском спуске, 6а, в скором времени им, вероятно, удастся оприходовать весь район Таможенной площади.
Но самым амбициозным планом компании может стать городок «Эко Сити» — в поле к западу от Черемушек «Пространство» задумало 31 секцию разной этажности на 3500 квартир. Хотя такое количество жильцов наверняка спровоцирует ряд транспортных и социальных проблем, у этого микрорайона будут свои преимущества: мини-парк и довольно просторные дворы. Плотность застройки здесь будет вдвое ниже, чем в аналогичных проектах от конкурентов. И это — реальный бонус.
В общей сложности «Пространство» заявило планов на 7 тысяч квартир стоимостью 250 млн долларов США и это не предел.
Читайте также: Как отсутствие правильной застройки в Одессе привело к неравномерной загруженности ШКОЛ
4. «Стикон»
Классик строительства, который пережил уже три кризиса под руководством неизменного Леонида Крючкова, в ближайшие годы планирует выдать еще 6,3 тысяч ключей. Компания разделяет общий тренд — переход от жилых комплексов к целым микрорайонам. В ближайшие годы основной объем строительства придется на «Прохоровский квартал» (Молдаванка) и «Реал Парк» на территории Селекционного института. Оба проекта представляют собой нижний эконом-класс. В случае финансового кризиса, у «Стикона» вполне хватит ресурсов и авторитета, чтобы «вытянуть» дома до сдачи в эксплуатацию. Портфель планов Крючкова тянет на $ 230 млн.
Читайте также: На чем чаще всего экономят стройкомпании Одессы и как обманывают покупателей
5. Zezman
Одесско-израильский застройщик замахнулся построить 6,1 тысяч квартир в полях Авангарда, где уже растут секции ЖК «Артвилль» и «Кекс». Фирма выглядит «темной лошадкой» даже на фоне довольно мутной строительной тусовки Одессы. Она основана лишь в феврале 2020 года, а её уставный капитал составляет всего 100 тысяч гривен. Основателем значится некий Борис Голденштейн, а директором — Татьяна Донская. Эти люди — лишь представители целой группы еврейских инвесторов из разных стран. В Одессу их привела возможность строить супердешевое и суперликвидное жилье. Стройка — в поле. Этажность — средняя. Основной формат — смарт. С точки зрения прибыли на квадратный метр это верное решение.
Пока проекты компании реализуются довольно медленно. В «Артвилле» с 2019 года сдано 6 небольших секций по 8-11 этажей. И это при том, что денег на рекламу явно не жалеют. Даже возили туда знаменитого голландского урбаниста Кейса Донкерса.
Слабостью Zezman является её «нишевость» и жесткая привязка к наименее обеспеченному слою покупателей. В случае кризиса компания либо не сможет полностью реализовать намеченное, либо её сожрут те застройщики, в чьем выживании кровно заинтересована одесская элита. Общую стоимость планируемых квадратных метров можно оценить до $ 150 млн.
Кстати, Борис Голденштейн уже реализовывал проект в Одессе. Вернее, он достраивал ЖК «Париж», застывший после смерти первого застройщика – зятя киевского магната Игоря Суркиса Станислава Стукальского.
6. «Данлин»
Компания Вадима Альперина к 2023 году сдаст 4,9 тысяч квартир стоимостью более 150 млн долл. Примерно в равных частях, это ЖК «Седьмое небо» на территории Авангарда, оставшиеся две очереди «Одесских традиций» на Слободке, а также «Атмосфера» на Гагаринском плато.
Пока непонятно, как и насколько отразились на позициях «Данлина» санкции против Альперина и лишение его гражданства. Официально он не значится ни бенефициаром, ни директором фирмы. В случае кризиса или других внештатных ситуаций наиболее уязвимым объектом может оказаться ЖК «Атмосфера» — строительство только началось, а конкуренция между застройщиками на Гагаринском плато очень высокая. Стоимость будущих квадратных метров оцениваем в $ 150 млн.
7. «Ривьера Девелопмент»
Связанная с экс-главой «Одессагаза» Игорем Учителем компания до сих пор не входила в топ-застройщиков, но на ближайшую пятилетку планирует сдать не менее 4000 квартир стоимостью 175 млн долларов. Её ключевым активом стала прибрежная земля между Фонтанкой и Лесками, всего в 3-х километрах от поселка Котовского. Здесь компания намерена строить целый город, состоящий из ЖК «Сады Ривьеры», «Черноморская Ривьера», «Авторский» и «Авторский район». Высокое, в сравнении с Одессой, качество среды в сочетании с ценами в 500-650 долл./метр почти гарантирует успех проекта. Ну а если у компании начнутся тяжелые времена, ей поможет стройка Unity Tower на Гагаринском плато, доставшаяся в наследство от неудачливого «Мегалайна». Как мы уже писали, одна из башен комплекса целиком продается в Израиле.
8. «Гефест»
Пять лет назад «Гефест» вошел в ту же нишу, которую сегодня активно занимает «Пространство» — строил небольшие дома на побережье, часто с нарушением Земельного и Водного кодексов. Теперь у компании Пантелиса Бумбураса осталось лишь два малоквартирных и «аристократических» объекта — «Аполлоны» в Карантинном и Куликовском переулках. Зато «Эллада», «Родос» и «Посейдон» рассчитаны на сотни апартаментов каждый, а ЖК «Акрополь», строящийся на месте детской деревни «АСТР» представляет собой настоящий «человейник» на 1330 квартир. Пока здесь три секции, но инсайдеры утверждают, что к ним может добавиться еще две.
Такой «Акрополь» мог бы приютить целые Афины, но пока в «Гефесте» довольствуются планами на 3,8 тысяч квартир, в основном верхнего эконом-класса (800-900 долл./метр). Учитывая занятую нишу и степень готовности большинства объектов, позиции компании на сегодняшний день выглядят устойчивыми. Мы ожидаем, что реализуя заявленные проекты, «Гефест» заработает не менее 180 млн долл. За счет более дорогих квартир «Гефест» заработает больше, чем многие застройщики, даже тех, кто вошел в первую пятерку. Например, Zezman со своими 6,1 тысячами квартир получит на $ 30 млн меньше.
9. «Западная строительная группа»
Одесситам эта киевская компания знакома по незаконным «Акварелям», которые строятся на Слободке, Молдаванке, Черемушках и рядом с Таирова, в микрорайоне «Дружный». Пока в эксплуатацию сдан только один такой комплекс по улице Вильямса. Остальные — на подходе. В планах компании — сдача 2,5 тысяч квартир. В настоящее время дома активно строятся, а цена метра в диапазоне 600-700 долл. делает такую недвижимость «горячими пирожками» как среди реальных покупателей, так и среди инвесторов, без которых в Одессе никуда. Тем более, что и заработать «ЗСГ» планирует совсем немного: около 70 млн долларов.
10. «Одеком Девелопмент»
Компания Олега Невзорова строит «Таировские сады» — пожалуй, один из самых ранних проектов застройки такого масштаба. Правда, проект продвигается медленно. Из 2,2 тысяч запланированных квартир в эксплуатацию сдано лишь 20%. Остальное будет сдано до 2023 года. Доход компании от реализации всех взятых на себя обязательств составит всего около 50 млн долл.
ЭПИЛОГ
Одесские застройщики — не плюшевые мишки и не шоколадные зайчики. Но, как показывает опыт последних лет, даже они способны на эволюцию, когда этого требует рынок. В архитектуре новых комплексов с запозданием в 15-20 лет начали появляться намеки на современность. Появилось понимание, что людям нужна не только квартира, но и двор, место для отдыха. Пригородные застройщики уже вовсю пытаются перехватить клиента, пользуясь обилием земли и дешевизной строительства. В интересное время живем, товарищи! К слову, вполне возможно, что к 2025 году или намного раньше рынок новостроя Одессы наконец будет насыщен и на долгие годы мы забудем и о стройках, и о застройщиках. Будем просто жить и расхлебывать созданные ими проблемы. Не исключено, что темпы строительства будут и дальше расти семимильными шагами. Например, грядет большая стройка возле Еврейского кладбища, но пока неизвестно, кто там выступит девелопером и сколько в реальности будет квартир.
Читайте также: Карточные домики: Одесса плохо переживет землетрясение в 7 баллов из-за коррупции
Подписывайтесь на наш канал в «Телеграме», чтобы всегда быть в курсе того, о чем другие СМИ Одессы вам никогда не расскажут.
