Застройщики контролируют без малого 10% городской экономики. От их удачливости зависит благосостояние десятков тысяч горожан. Кто все эти люди, которым мы доверяем наши деньги и судьбу нашего города? Кто все эти люди, чьими руками Одесса медленно превращается в инфраструктурный ад? Чтобы ответить на этот вопрос, мы составили рейтинг самых влиятельных и богатых застройщиков, которые зарабатывали в Одессе и на прилегающих к городу землях после кризиса 2008/2009 годов.
Хищники и их среда
С 2010 года в строительство жилья в Одессе и ближайших пригородах было вложено более 6 млрд долларов. По объему выручки строительную сферу опережают лишь морские перевозки и розничная торговля. После жесточайшей девальвации 2014/15 годов сюда принялась вкладывать деньги вся Украина. По мере того, как одесское жилье стало «надежным инструментом инвестирования», дома стали расти, как грибы в Чернобыльской зоне. В рекреационных зонах появились невиданные ранее монстры на 400, 600, 1000 и более квартир, а в пригородах стали разрастаться целые микрорайоны.
Основным бенефициаром этого процесса стали крупнейшие застройщики. При этом далеко не все фирмы являются персонифицированными, как «КАДОРР» Аднана Кивана, «Гефест» Пантелиса Бумбураса или «Стикон» Леонида Крючкова. Многие строительные компании — это менеджерские проекты, за которыми скрываются интересы целых конгломератов, состоящих из политиков, чиновников и бизнесменов.
Эти «спруты» способны менять бренды как маски. И сегодня Одесса рождает уже третье поколение застройщиков за последние 15-20 лет: как нынешние девелоперы заняли освободившуюся нишу «Прогресс-строя», «Интостроя», «Альянса» и «Берег-Групп», так и им на смену постепенно приходят «Пространство», «Западная строительная корпорация», «Ривьера Девелопмент» и Zezman. Сданных ими в эксплуатацию домов пока немного, но новые стройки и их реклама уже заполонили город. Рынок не резиновый, и в ближайшие годы нас ожидает острая борьба. Амбициозные планы вынашивают как новички, так и «динозавры» рынка — «КАДОРР», «Стикон» и «Будова».
Несмотря на кажущуюся супер-монополизацию, сегодня на рынке Одессы и сопредельных территорий Овидиопольского и Лиманского районов действует около полусотни застройщиков. На слуху те, кто строит стильно, дорого и скандально, часто где-нибудь у моря или в зеленой зоне. Но далеко не всегда шум в СМИ и масштабы рекламных кампаний свидетельствуют о реальных объемах строительства. Тот же «Одесский ОДО» в спальных районах построил больше, чем «Гефест» у самого моря, а компания GEOS с одним-единственным ЖК «Уютный» на Слободке по числу квартир надолго опередила именитый «ЗАРС».
Одесский строительный бизнес многогранен и динамичен. Ему удается выигрывать от кризисов, выигрывать даже тогда, когда проигрывает потребитель и когда, казалось бы, предложение давно превысило спрос.
В Одессе и сопредельных территориях Овидиопольского и Лиманского районов с 2010 года было сдано в эксплуатацию 6,6 млн м2 жилья. Из них 71% — это многоквартирные дома в Одессе, Лиманке, Авангарде, Крыжановке, Фонтанке, Лесках, поселке Таирова. Введено в строй в общей сложности 88 тысяч квартир или 20% всего жилого фонда «Большой Одессы». Но и это не предел. Уже строятся либо заявлены в планах дома, комплексы и целые микрорайоны как минимум на 77 тысяч квартир.
Подписывайтесь на наш канал в «Телеграме», чтобы всегда быть в курсе того, о чем другие СМИ Одессы вам никогда не расскажут.
Основную часть этого колоссального объема планируется сдать в 2021-2024 годы. Это кажется невероятным. Это намного превышает рекорды 1960-х и 2010-х. Но опасаться за застройщиков не стоит: они уже доказали, что способны победить дефицит территорий, финансовый кризис, слабый спрос. И даже если что-то пойдет не так, они способны восстать из пепла, как экс-директор «Прогресс-Строя» и нынешний руководитель «Пространства» Александр Селезнев.
Amazing Guys! — cказал бы о них Дональд Трамп. Сейчас мы вас с ними вкратце познакомим. С теми, кто строил и строит и будет строить, пока для этого есть место.
Де Воланы ХХІ века
1. «КАДОРР»
Свою первую «Жемчужину» известный в узких кругах бизнесмен Аднан Киван закончил в 2013 году. Сегодня жилье продается уже в 63-й. В сданных объектах «КАДОРРа» 19304 квартиры, которые по ценам «с котлована» обошлись инвесторам в 900 млн долларов. Имя Кивана у одесситов ассоциируется с Гагаринским плато, но больше всего властелин бетономешалок построил в микрорайоне «Дружный» (Лиманка) — в тамошних 11-ти «Жемчужинах» уже сдано 5,6 тысяч квартир. Когда-то мэр Геннадий Труханов сделал все, чтобы вытеснить «КАДОРР» за город — сегодня он жалуется, что школы Одессы заполнила детвора из пригородов, построенных в первую очередь Киваном.
Читайте также: Рано или поздно жители Гагаринского плато останутся без воды
2. «Руником Инвест»
Компания построила 8,2 тысячи квартир в компактном жилмассиве «Радужный», а теперь строит ЖК «Розенталь» по дороге на Черноморск и ЖК «Аврора» на окраине Черемушек. Учредителем предприятия значится экс-депутат Одесского облсовета Андрей Прокопенко. До октября 2019 года собственником компании был его тесть Сергей Чайчук (Прокопенко женат на его дочери.- Прим.).
Читайте также: Без права на образование: о чем еще пожалеют покупатели одесских новостроев
3. «Будова»
В портфолио компании 31 объект. «Будова» работает во всех возможных форматах. «Звездные городки» на Говорова и «Омега» в районе площади Толбухина — примеры эконом-класса, дома на Белинского и Осипова — почти бизнес-класс. Кстати, по качеству квартиры «Будовы» в основном лучше, чем «кадорровские», да и по размерам больше — в среднем 58 и 53 м2 соответственно. С 2010 года компания ввела в строй 7546 квартир общей площадью 420 тыс. м2.
Читайте также: Труханов обвинил «Будову» в кидалове при строительстве проездов к 24-этажкам ЖК «Омега»
Компания принадлежит Борису Родину и Дмитрию Димарскому. В Одессе ходит много слухов о том, что в «Будове» есть или была долгое время доля у бенефициара Одесской мэрии в 2015-2020 гг. Владимира Галантерника. По нашей информации, это — неправда. Владимир Ильич через свои связи способствовал «Будове» в получении земельных участков, градостроительных условий и ограничений и разрешений на строительство. Взамен перед началом стройки «Будова» расплачивалась деньгами, а остальную часть передавала в виде квартир по факту окончания строительства. Также есть информация, что в период тесного сотрудничества между Галантерником и «Будовой», смотрящим за деятельностью девелопера был партнер Владимира Ильича Александр Селезнев, который якобы увел у «Будовы» топ-менеджмент и «жирных» клиентов в свою новую компанию «Пространство». Не менее интересна еще одна информация от наших источников: Дмитрий Димарский — на самом деле номинальный собственник, а за его персоной стоят другие пока еще неизвестные влиятельные люди.
4. «Данлин»
Компания была основана в 2009 году и долгое время была сосредоточена на развитии ЖК «Седьмое небо» неподалеку от промрынка «7-й километр». Сейчас это полноценный городок вроде Теплодара. На одесский рынок «Данлин» вышел в 2017 году с ЖК «Одесские традиции». Позднее началась реализация «Элегии Парк» и «Атмосферы» на Гагаринском плато, а также клубного дома премиум-класса «Биарриц». Таким образом, «Данлин» вышел за рамки «нишевого» застройщика и превратился в полноценного девелопера.
Бенефициарным собственником значится некий Сергей Мельник. Фактически же «Данлин» — детище Вадима Альперина. В Киеве его считают контрабандистом, но в Одессе он уважаемый и надежный застройщик, который выдал 7,3 тысячи ключей и в настоящее время строит еще 3 тысячи квартир. Похоже, что санкции СНБО против Альперина на «Данлине» почти не скажутся.
Читайте также: Как отсутствие правильной застройки в Одессе привело к неравномерной загруженности ШКОЛ
5. «Стикон»
Из крупных застройщиков Одессы «Стикон», пожалуй, самый «прозрачный». Это успешно реформированное советское предприятие, которым неизменно руководит Крючков Леонид Яковлевич. Выражение «стиконовские дома» сообщает о качестве в своем сегменте, хотя этот стереотип очень спорен. К «Стикону», как и ко многим другим бюджетным застройщикам, можно предъявить претензии за очень скромный и невыразительный внешний вид. В память врезалась очень нелицеприятная ситуация — в 2018 году в новеньком доме от «Стикона» на Французском бульваре разваливались лифты. С 2010 года компания успела построить 6,9 тысяч квартир, к которым вскоре добавиться еще 1036 в ЖК «Дмитриевский» и «Олимпийский» и целых 3 063 квартир в огромном ЖК «Прохоровский квартал».
Несмотря на 5-е место по числу новоселов, по метражу и стоимости жилья «Стикон» почти не уступает «Будове». Её выручку за прошедшие 11 лет можно оценить в 320 млн долларов. Дело в том, что «Стикон» традиционно предлагает лучшие планировки и широкий ассортимент 2-3-хкомнатных квартир. Между тем, во многих домах «КАДОРРа» и «Будовы» 80-90% апартаментов приходится на «однушки».
Читайте также: Как отсутствие правильной застройки в Одессе привело к неравномерной загруженности ДЕТСАДОВ
6. СМУ-11 «Одиссей»
Также имеет советское происхождение. С 1998 года им руководит бывший главный инженер СМУ-11 Борис Галис.
Компания успела продать 4091 квартиру и в данный момент новых строек не анонсирует. После 2010 года основной площадкой для нее стало бывшее «антенное поле» на Люстдорфской дороге. Здесь был построен целый городок «Альтаира», к формированию которого затем приобщились компании «Стикон», «Будова» и «Граф Девелопмент».
От ближайших конкурентов нишевый «Одиссей» отстает почти вдвое. И вместе с тем, он вдвое опережает расположившуюся на 7-й позиции компанию KONA, за которой начинается целая череда застройщиков средней руки — те контролируют лишь по 1-2% рынка каждый.
Таким образом, можно говорить о наличии «Большой пятерки» одесских застройщиков, которые с 2010 года успели построить в Одессе и пригородах 57% всего жилья. В неё входят «КАДОРР», «Руником Инвест», «Будова», «Данлин» и «Стикон». Из них четыре компании сохраняют высокую активность — для них так и просится емкая аббревиатура КБСД.
На лидера рейтинга «КАДОРР» пришлось 22% рынка, а на его ближайших конкурентов — по 8-9%. Этого оказалось достаточно, чтобы названия «КАДОРРа» и «кадорровок» стали нарицательными. Тем более, что в некоторые годы доля компании на рынке вполне могла достигать 30-35%.
Читайте также: На чем чаще всего экономят стройкомпании Одессы и как обманывают покупателей
7. Компания «ЗАРС»
Компания «ЗАРС» стоит особняком на рынке недвижимости Одессы. Это единственная компания, которая с 1996 года строит только элитную недвижимость. Ее природный ареал обитания – Французский бульвар. С начала 21-го века в этом душевном районе «ЗАРС» возвел около 110 000 кв. метров, из коих после 2010 года компания построила примерно 30 000 кв. метров. Таким образом, «ЗАРС» стал первым, кто покусился на сугубо санаторный район Одессы и ее морское побережье. Благо, хоть не 24-этажки.
Главные козыри компании – высокое качество и добропорядочность, подкрепленные семейными ценностями. Дело в том, что основатель компании Гиви Каркашадзе был специалистом старой школы. Под его руководством в советское время в Одессе были построены целые жилмассивы и огромные заводы.
Ныне его внук Георгий Бочоришвили продолжает вести бизнес.
Кто еще?
Ниже по рейтингу располагаются застройщики, которые работают в эконом-классе и застраивают спальные районы Одессы. Известная по ЖК «Острова» на поселке Котовского и «Сити Парку» на Слободке компания KONA (бывший Интострой. — Прим.) успела сдать еще 2,2 тысячи квартир и теперь берется за амбициозный по масштабу и целиком анти-архитектурный проект ЖК «Лузановский парк». KONA позиционирует себя как конгломерат из 10 компаний обеспечивающих полный цикл работ — от производства стройматериалов до продаж и обслуживания недвижимости.
Более 2 тысяч квартир построил и «Одесский ОДО» (ЖК «Новые Черемушки», «Одесский», «На Сахарова»). На 9-м места оказался Odecom Development Олега Невзорова (1642 выданных ключа). Зато у этой компании хорошие перспективы: она строит «Таировские сады» и достраивает многострадальный ЖК Aqua Marine.
Читайте также: Карточные домики: Одесса плохо переживет землетрясение в 7 баллов из-за коррупции
Неожиданно лишь на 10-м месте оказался широко разрекламированный «Гефест» Пантелиса Бумбураса. Всего 1376 квартир — зато почти в рекреационных зонах, чем спровоцировали скандалы и шумиху в СМИ. Изначально «Гефест» позиционировал себя как застройщик того, что в Одессе считается бизнес-классом, но и он не устоял перед строительством «человейников». В одном из первых домов, «Крите», было всего 56 просторных квартир, в недавно сданном демократичном «Милосе» — уже 312 квартиры, а вот в «Акрополе» их будет 1330. Почти столько же, сколько было построено до сих пор. Словом, «Греческий парк» не прошел для Одессы даром.
За пределами первой десятки располагаются фирмы, которые построили тысячу или меньше квартир. Это нишевые компании, сосредоточившиеся на каком-нибудь одном сегменте или районе. Одни застройщики работают в эконом-классе и пригородах («Материк», «Привелегия»), другие выбирают класс «бизнес» и выше («ЗАРС», «Ривьера» и «Отрада Девелопмент»). Также появился пул компаний, которые только вошли на рынок с единичным, порой сомнительным в правовом отношении объектом на побережье («Сити-Груп», «Перфекс-Груп» и т.д.).
Застройщики третьей волны
Скромные успехи еще не означают, что у компаний нет будущего. Так, «Пространство» успело сдать всего два небольших дома и почти достроило высотку на Гераневой, но зато приступило к реализации 12 объектов и целого городка «Эко Сити», в котором, как говорят, будет 3500 квартир.
«Ривьера» планирует целый микрорайон рядом с ЖК «Авторский» при въезде в Фонтанку. По нашей оценке, там будет около 2 тысяч апартаментов. И даже единственный застройщик из премиум-сегмента «ЗАРС», облюбовавший Французский бульвар, тоже реализует амбициозный проект коттеджного городка в пригороде под названием «Парк Совиньон».
Планов у застройщиков — море. Просто сравните: 88 тысяч квартир построено за 11 ажиотажных лет и минимум 73 тысячи заявлено на ближайшее будущее. Что из этого выйдет, читайте в нашем следующем материале — рейтинге застройщиков ближайшей 5-летки.
Спойлер: пока это рейтинг «понтов», который будет совсем несмешно перечитывать, если опять «гахнет» кризис. Хотя… Наши герои, топ-застройщики 2010-х, от каждого кризиса становились только богаче.
Подписывайтесь на наш канал в «Телеграме», чтобы всегда быть в курсе того, о чем другие СМИ Одессы вам никогда не расскажут.
